[직장인의 재테크] 부동산 공부 ③ 손품 파는 방법 1(인구수 고려하기, 지역 정하기, 임장 준비하기)

• 부동산은 기본적으로 수요가 많은 곳에 투자해야 합니다. 그리고 이 수요는 고소득 양질의 일자리가 1순위 이며, 2순위는 학곤을 고려해야 합니다. (분당>>노원>세종>영등포구>광명=동작.)
• 내가 집을 가지고 있다면 매도시점은 종자돈 추가하여, 상급지나 상급건물로 갈아 탈 수 있을때가 매도 시점이 될 겁니다.
• 그럼 이제부터 흔히 말하는 부동산 공부를 위한 손품을 파는버에 대해서 생각해 보겠습니다.

 

1. 인구수 고려하기

• 일단 지역을 정할때는 기본적으로 인구수가 많은 곳이 좋습니다(나중에 팔때 내 무건을 받아줄 수요가 많아야 하니까) 사람마다 기준은 다를 수 있는데 제가 배운건 최소 50만 이상 도시를 추천한다고 하네요.
• 예를들어 내가 강원도에서 부도산 투자를 하려고 한다 하면, 강원도에서 인구수가 가장 많은 지역부터 고려하면 된다는 뜻 입니다.

※ 단, 규제/비규제 지역은 고려하고 지역을 선택해야함

 

[ 활용 사이트 : 부동산지인 ( https://aptgin.com/home/gin01/gin0101) ]

[ 활용 사이트 : 부동산지인 ( https://aptgin.com/home/gin03/gin03/MAP_PEOPLE/loc/5115000000 ) ]

 

2. 지역 정하기

• 부동산 지인의 지역분석 텝을 이용하면 지역별로 매매가와 전세가를 비교해서 볼 수 있습니. 이중에서 전세가는 실제 살기 좋은곳이 가격이 높게(내가 정말 살 곳에 전세를 들어가니까 실질적으로 살기 좋은곳에 몰리기 때문에 전세 가격이 높음) 형성되기 때문에 이를 바탕으로 생각한다면 매매가는 낮은데 전세가는 높은곳은 상대적으로 낮게 평가됐다고 볼 수도 있습니다. (절대적인건 아니기 때문에 살제 임장도 가보고, 이주/수요량, 미분양 등 도 확인해보고 복합적으로 생각해야 함)

  ※ 그래도 대한민국에서는 오른곳이 오를 확률이 높음 (이미 거기가 좋은 곳이니까 사람들이 몰렸을 거니까) 그러니 전세가 높고 매매가 낮은곳을 찾는건 정답이 아닌 하나의 방법 정도임

• 지역을 정할때는 입주물량이 중요한 지표중 하나입니다. 향후 입주물량이 수요량에 비해 차고 넘친다면 공급이 많으니 당연히 가격이 오를 수가 없습니다
• 아파트 가격이 비싼지 저렴한지를 평가하는 기준은 유사한 인구수, 유사한 수요, 유사한 직장수 등 금액을 재외한 다른 지표가 비슷한 다른 지역을 알아보고, 그곳들의 가격과 비교해서 상대적으로 비싼지 저렴한지를 평가하는 방식으로 진행하면 됩니다.

 

3. 임장준비하기

• 만약 사진처럼 울산 동구에 특정 아파트를 임장가겠다고 마음 먹었다면, 그곳에 들리기 전에 먼저 전세가도, 매매가도 가장 높은 전하동에 대장아파트, 그 다음 매매가가/전세가가 높은 방어동, 서부동 대장아파트를 들려보고 주변 학군, 교통, 위치, 분위기 등을 둘러본 후 보고자 했던 동부동 아파트에 가보는 식으로 임장을 진행하면 됩니다.
  •  반대로 해당 지역의 신축, 준신축, 구축 대표 아파트들을 몇 개 뽑아서 그 아파트들을 돌아보는것도 방법입니다. (구축이면서 가격이 높은건 위치가 좋은것일거고, 신축이 몰려 있으면 지역은 조금 떨어질 수 있지만 신규 아파트들이 모이면서 만드는 분위기가 가격 상승을 낳을수도 있으니까 이런 모든 요소를 눈으로 보고 익히기 좋음)
• 대장아파트를 찾기위해서는 "아실" 사이트에 접속 → 순위 분석 → 지역선택 → 평형 84선택 → 시작년을 1년전으로 선택해서 실거래가 기준 1년치 데이터를 확인해서 가장 비싼 아파트가 대장아파트입니다.

   ※ 개별 아파트의 시세가 가장 잘 나온 사이트는 호갱노노 사이트임. 대장아파트를 찾았다면 호갱노노에서 그 아파트 시세를 봐두는것도 좋음 (호갱노노가 시세가 어느정도 움직였는지, 매매가와 전세가(gap) 차이는 얼마나 되는지 등이 가장 눈에 잘 보임)