[직장인의 재테크] 부동산 공부 ① 한국의 부동산 사이클 공부하기

제가 그동안 공부한 대한민국 부동산 사이클을 서술해보겠습니다. 우리나라 부동산(아파트)에는 2개의 가격이 있습니다. 매매가와 전/월세가. 전세와 월세는 아파트를 기준으로보면 거의 같은역할을 하니 해석하기 조금더 직관적인 전세를 기준으로 보면, 매매가와 전세가 사이의 차(겝)이 줄어들면 매매(시ㄹ수요자[전세를 사느니 돈 좀 더 내면 집을 사니까] + 레버리지 투자세력[전세를 구하면 겝 만큼의 돈만 가지고 부동산(자산)을 매수할 수 있으니까])수요가 커집니다.

 

그럼 당연히 가격이오르고 가격이 오르니 실수요자 중 자금이 부족한 일부는 전세로 넘어가거나 중심지에서 조금 벗어난 곳으로 넘어가며 점점 부동산 온기가 번저나갑니다. 상승은 언제나 중심지부터 시작됩니다. 서울 중심지에서 주변부로, 수도권으로, 그리고 지방으로 그 온기가 퍼져갑니다. 이쯤되면 유튜브며 각종 SNS에서 투자 안하면 바보라는 식의 글들이 차고 넘처 투자를 해야만 한다는 위기감이 형성됩니다.

 

이제 온기는 과열로 바뀐 것이고, 정부는 진화를 위해 규제 정책을 내놓습니다. 이러면 막차를 놓친다는 생각에 마지막 매수가 터지며 오히려 상승을 보이기도 합니다. 그 사이 공급이 증가하고 어느 시점부터는 청약 경쟁률마저 감소합니다. 끝없이 상승 할 것 같던 집값도 시간이 흘러 횡보하기 시작하고 다시 꺾이게 됩니다.

 

 

부동산에서 매수/매도 타이밍 잡기

한국 통화량과 주택가격지수 (이미지 출처 : 우측 하단)

 

부동산 가격을 보면 대체로 동일한 흐름을 보입니다. 부동산 하락이에 혼자만 오르는 부동산은 거의 없습니다. 상승기에는 다 같이 상승하지만 지역과 상품의 특성에 따라오르는 시기와 폭에차이만 있을 뿐이죠. 덕분에 주식은 각 종목이 속한 산업의 트랜드를 각각 모니터링 해야하지만, 부동산은 다릅니다. 복잡하게 이것저것 따질 필요가 없습니다.

그림투자를 하다 느낀건데 상품 가격이크고, 주식처럼 매수/매도가 단순한 클릭 한번으로 채결되는 상품이 아니라면 적절한 매수/매도 타이밍을 잡는건 거의 불가능합니다. 그냥 운의 영역인 거죠. 그러니 다양한 지표를 참고하며 타이밍을 보는거 보단 직주, 학군, 편의만 고려해서 오르는 폭이 상대적으로 큰 아파트를 구매하면 됩니다. 그런데 기왕이면 사이클의 하락기가 끝나고 상승을 준비하는 횡보의 시기라면 좋겠죠.

 

그래서 어떻게 사겠다는 건가?

부동산 하면 반드시 따라오는 말이 있죠. "레버리지". 레버리지 하면 지렛대 효과라느니, 차입한 자본으로 수입 극대화를 노린다느니 최대한 다른말, 그럴듯한 단어로 표현해놨는데 이건 그냥 빚내서 내돈 + 남의돈으로 투자를 한다는 겁니다.

그래서 제가 이걸 안좋게 생각하냐, 하면 그렇지 않습니다. 제도적으로 필요하기 때문에 있는 것이고, 대출은 최초 지구에서 만들어진 이후로 지금가지 쓰이고 잇는 인류의 발명품이죠. 마치 바퀴처럼 잘만 이용하면 너무도 유용한 도구 입니다. 이 세상에서 오직 득이 되기만 하는건 아무것도 없습니다. 득이 되는 면이 있으면 반드시 싫이 되는 면이 있고, 감당 가능한 한도 내에서 실을 상계처리하든, 안고가든 하며 득을 보며 살아가는 겁니다. 

저는 인플레이션의 사회를 살고 있다면 감당 가능한 선에서 미래의 부를 땡겨와 누가 봐도 가치가 있는 자산에 투자하는 행위는 아주 합리적이고 납득되는 행동이라고 생각합니다. 

장황하게 적었지만 제가 하고자 하는 핵심은 가장 마지막 줄에 적은 제 생각입니다. 부동산은 발품/손품 팔아가며 시간을 투자해야 물건을 보는 눈이 생긴다는데, 본업도 잘하면서 전국으로 임장을 다닐 수는 없는 노릿입니다. 그러니 내가 평생 살고 싶은 곳을 알아보고, 그곳을 기준 삼아 주변 지역부터 돌아보며 감당 범위 안에서 가장 좋은 아파트를 선택하는 겁니다.

 

그래서 뭘 사겠다는 건가? (A.K.A. 내가 보는 입지조건)

첫 집은 도심의 아파트를 살 생각입니다. 이유는 간단합니다. 사람들이 원하니까요. 일정한 수요가 있다는 건 향후 처분할때 매우 유리한 조건입니다. 수요가 어느정도 쌓여 있어야 내가 팔고 싶을 때 팔 수 있습니다. 뭐 이런 이유를 차치하고서라도 단순히 아파트가 오피스텔이나 빌라에 비해선 더 살기 좋으니 저는 아파트를 살 생각입니다. 그런 아파트를 고르기 위한 입지 조건은 다음과 같습니다.

 

1. 일자리

여러분은 본인이 살 집을 딱 하나의 조건만 보고 고른다면 어떤 조건을 보실건가요? 전 아무리 생각해도 출퇴근이 용이한게 가장 중요할거 같습니다. 그러니 첫 집을 사려는 제가, 다니는 직장에서 대중교통을 이용했을 때 얼마나 걸리는지, 실제로 물리적 거리는 얼마나 되는지 등을 따져 보는 걸 모든 행위에 앞서서 하는 중 입니다. 비슷한 맥락으로 투자처를 찾고 있어도 강남, 광화문, 여의도 등 일자리가 집중된곳. 지방이라면 시청, 법원, 공공기관, 산업 클러스터, 대기업 공장 밀집지역 등 일자리를 먼저 생각할 겁니다. 

GTX 노선이 발표되고 관련 지역 아파트 가격이 급상승 했습니다. 물리적 거리는 멀어도 교통의 접근성이 개선되기 때문이겠죠. 만약 직장 근처의 아파트는 비싸서 접근도 안된다면 교통의 접근성이 좋은 다른 지역을 고려하게 될것이고, 이때의핵심은 지하철 입니다. 즉, 집을 구할땐 지하철 노선이 일자리 밀집 지역과 얼마나 단시간에 연결되는지를 주요 변수로 둬야 합니다.

내 하루의 거의 대부분의 시간을 보내는 직장과, 내 휴식처인 집은 시간적으로 가까워야만 오고가는 길에서 버리는 시간(손해)를 최소화 하는 겁니다. 누구나 손해를 최소화 시키는 선택을 하겠죠? 

 

2. 학군

사실 아직 결혼을 한것도 아니지만, 뭐 언젠가 결혼 하고 자녀가 생기게 된다면 당연히 자녀를 많이 고려한 삶을 살게 되겠죠? 그래서 저는 두번재 입지조건으로 학군을 고려하고 있습니다. 

저는 공고를 나왔습니다. 기본적으로 면학 분위기가 조성되기 힘든 환경이죠. 그런데 제가 대학을 갈 당시에는 실업계 특별전형이라는게 있었습니다. 실업계를 다니는 학생들 끼리 그들만의 리그를 치르고, 성적 대비 상위권 대학에 갈 수 있어지니 전략적으로 실업계 고등학교에 진학한 학생이 있었습니다. 저도 그들 중 하나였죠. 그러니 아에 학교에서 이런 학생들을 모아 따로 관리를 했었고, 우리는 면학 분위기가 형성되며 공고를 다니면서도 일탈이 발생하지 않았습니다. 이런 경험 때문에 단순히 면학 분위기가 조성된 환경 속에 있기만 해도 성장기에 얼마나 큰 도움이 되는지를 압니다. 그래서 자연스럽게 학군지를 고려하게 된거구요.

얼마전에 이미 결혼해서 자녀가 있는 친구와 만나 술한잔하면서 이야기 할 때가 있었습니다. 친구는 학군지로의 이사를 고민하고 있었죠. 친구 달은 이제 돌 지난 간난쟁이인데 벌써부터 자녀의 성적, 안전, 그런 환경에서 같이 어울린 친구들이 커서 좋은 친구로 남아 있어 줄 것 까지 한 30년 후의 일 까지 벌써 고민하고 있더군요. 그러면서 저는 전혀 생각하지 못하던걸 이야기 해주는데, 바로 학원가에 대한 것이였습니다. 학원가는 희소한 자원 입니다. 서울에도 학원가라고 알려진 곳이라곤 대치동, 목동, 노원 정도 입니다. 이런 희소성은 수요를 유발하죠. 그러니 학원가 또한 생각해 볼만 한 조건 중 하나라고 생각됩니다.

 

3. 자연환경

저는 걷는걸 좋아합니다. 생각을 정리할 때도, 기분전환을 할 대도, 저녁을 너무 많이 먹어 배가 부를 때도 합니다. 그렇기 때문에 집 근처에 공원이 있는 걸 좋아합니다. 그러니 집 근처에서 걷고, 즐기고, 운동하고, 먹고, 쉴 수 있는 공간이 존재하는 것만으로 특별한 가치를 지닌다고 생각합니다. 이는 문화적 특권으로 작용해 집값에 프리미엄이 더해집니다.

단, 이는 평지 공원에 해당하는 이야기 입니다. 산은 존재 자체로 교통을 방해하는 요소입니다. 거기다 보통 산은 산책공간으로 활용 되지 않습니다. 추가로 산과 붙어 있는 아파트는 경사면과 접해 있을 확률이 높은데 일반적으로 구릉지는 평지에 비해 높이 평가 받지 못합니다. 

차라리 산 보다는 하천이 더 좋습니다. 하천은 평지에 속하니 산지가 갖는 지형적 디스카운트 요소가 없죠. 하천을 따라 산책할 수 있으니 하천은 좋스비다.

 

4. 대단지

대단지는 나 홀로 아파트에 비해 거래가 수월해 환금성이 뛰어납니다. 또한대단지아파트는도시개발의호재를직접적으로누릴가능성이큽니다. 도시 개발은 애초에 계획 단게에서 얼마나 많은 사람이 혜택을 볼 수 있는지를 고려하기 때문에 수 많은 사람이 모여 사는 대단지 아파트를 위주로 개발 계획이 수립될 수 밖에 없습니다. 

 

참고)
100채만 존재하는 부동산 시장에 100명의 사람이 총 100억 원을 들고 있었다고 생각해봅시다. 여기서 인구가 80명으로 감소해도 시장에 돈이 풀려 이들이 총 200억을 보유하게 됐다면 집값은 어떻게 될가요?
개인적인 생각에 부동산 가격은 하락하기 어렵습니다. 인플레이션의 시대를 살아가고 있다면 통화량이 증가함에 따라 인구가 줄어든다는건 큰 변수가 되지 않을 수 있습니다.
시장에는 가격 상승을 엽두에 두고 임대를 주면서 자산의 한 축으로 부동산을 보유하고 싶은 투자 수요가 항상 존재하기 마련이니까요.